Miet- und Wohnraumkosten in Bayern

form konnte der Empfängerkreis um mehr als eine halbe Million Haushalte ausgeweitet und gleichzeitig das durchschnittliche Wohngeld um 55 Prozent auf 297 Euro gesteigert werden. Mit der zum 1. Januar 2025 in Kraft getretenen Dynamisierung wurde sichergestellt, dass die Entlastungswirkung trotz Preissteigerungen erhalten bleibt.

Auch aufgrund der massiven finanziellen Unterstützung des Bundes in den letzten Jahren sind die Förderzahlen im sozialen Wohnungsbau im Jahr 2024 erneut deutlich gestiegen, trotz gestiegener Bau- und Finanzierungskosten und sinkender Baugenehmigungen. Im Kalenderjahr 2024 wurden von den Ländern insgesamt 61 934 Wohneinheiten im Bereich des sozialen Wohnungsbaus gefördert. Das waren rund 51 Prozent mehr als im Jahr 2022 und rund 25 Prozent mehr als im Vorjahr. Auch in Bayern ist die Anzahl der geförderten Wohneinheiten im Jahr 2024 gegenüber 2023 massiv gestiegen, im Mietwohnungsbereich um rund 25 Prozent. Diese Bundesregierung wird die Investitionen in den sozialen Wohnungsbau gemäß der Vereinbarung im Koalitionsvertrag noch einmal deutlich erhöhen.

Allgemeine Hinweise zu den Antworten zu den Fragen 1 bis 5:

Der Bundesregierung liegen Angebotsmieten nur in Form von im Internet inserierten Wohnungsangeboten vor. Diese werden zur Beantwortung der Fragen herangezogen. Die Angebotsmieten im Internet inserierter Wohnungen sind nicht repräsentativ für das gesamte Wohnungsangebot von Neuvermietungen (vergleiche untenstehende Hinweise zu den Erst- und Wiedervermietungsmieten).

Sie spiegeln das Angebot wider, auf das Wohnungssuchende treffen, wenn sie im Internet nach einer Mietwohnung suchen. Inserate aus lokalen Zeitungen, Mieter- oder Unternehmenspublikationen oder von Aushängen fließen nicht mit ein. Wohnungsvermittlungen über Kunden- und Wartelisten von Wohnungsunternehmen oder Maklern gehen in diese Quelle ebenfalls nicht ein.

Daher sind insbesondere Wohnungen im günstigen Mietsegment in dieser Datenquelle unterrepräsentiert. Sonderauswertungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zufolge lagen beispielsweise die Wiedervermietungsmieten des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW), dessen Unternehmen Wohnungen häufig über Wartelisten oder direkte Ansprache von Kundinnen und Kunden vermieten, im 1. Halbjahr 2024 im Aggregat der 261 Kreise, für die Daten einbezogen werden konnten, um mehr als ein Fünftel unterhalb der Internet-Wiedervermietungsmieten.

Auch die deutlich moderatere Entwicklung der Bestandsmieten in Bayern (vergleiche Antwort zu Frage 6), in die auch die Erst- und Wiedervermietungsmieten der vergangenen Jahre anteilig einfließen, bestätigt diese These.

Ergänzende Hinweise zu den Erst- und Wiedervermietungsmieten:

Die ausgewerteten Angebotsmieten im Internet inserierter Wohnungen basieren auf Inseraten aus Immobilienplattformen und von Zeitungen für Angebote von Wohnungen im Neubau und Gebäudebestand (Erst- und Wiedervermietungen). Zur Standardaufbereitung bis auf die Ebene der Kreise erfolgte eine Eingrenzung der betrachteten Wohnungen unmöblierter Angebote mit Wohnflächen von 40 bis 100 m² mit mittlerer Wohnungsausstattung in mittlerer bis guter Wohnlage. Die verwendeten Daten umfassen nettokalte Angebotsmieten, also ohne kalte und warme Nebenkosten. Als Quelle werden die Datenbanken der IDN ImmoDaten GmbH mit Inseraten aus über 120 Immobilienportalen und Zeitungen verwendet, die das BBSR aufbereitet und daraus durchschnittliche Angebotsmieten berechnet.

Die folgende Tabelle enthält die durchschnittlichen Angebotsmieten im Internet inserierter Wohnungen aus Erst- und Wiedervermietungen der Jahre 2014 bis 2024 der zwanzig größten kreisfreien bayerischen Städte.

Anmerkungen: Angebotsmieten ohne Nebenkosten für unmöblierte Wohnungen im Gebäudebestand und Neubau mit 40 bis 100 m² Wohnfläche, mittlere Wohnungsausstattung, mittlere bis gute Wohnlage, basierend auf im Internet veröffentlichten Wohnungsinseraten von Immobilienplattformen und Zeitungen. Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN ImmoDaten GmbH, microm Wohnlagen

Die durchschnittlichen Angebotsmieten im Internet inserierter Wohnungen aus Erst- und Wiedervermietungen lagen im Land Bayern im Jahr 2024 bei 14,06 Euro je m² und hatten im Zeitraum 2014 bis 2024 eine durchschnittliche jährliche Steigerungsrate von 4,6 Prozent.

Anmerkungen: Angebotsmieten ohne Nebenkosten für unmöblierte Wohnungen im Gebäudebestand und Neubau mit 40 bis 100 m² Wohnfläche, mittlere Wohnungsausstattung, mittlere bis gute Wohnlage, basierend auf im Internet veröffentlichten Wohnungsinseraten von Immobilienplattformen und Zeitungen. Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN ImmoDaten GmbH, microm Wohnlagen

Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen Angebotsmieten im Internet inserierter Wohnungen aus Erst- und Wiedervermietungen im Jahr 2024 in den bayerischen Landkreisen und kreisfreien Städten.

Erst- und Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen in den Landkreisen und kreisfreien Städten im Land Bayern 2024

Anmerkungen: Angebotsmieten ohne Nebenkosten für unmöblierte Wohnungen im Gebäudebestand und Neubau mit 40 bis 100 m² Wohnfläche, mittlere Wohnungsausstattung, mittlere bis gute Wohnlage, basierend auf im Internet veröffentlichten Wohnungsinseraten von Immobilienplattformen und Zeitungen. Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN ImmoDaten GmbH, microm Wohnlagen

In den folgenden Tabellen sind jeweils die zehn kreisfreien Städte und Landkreise in Bayern mit den höchsten jährlichen prozentualen Steigerungsraten der Angebotsmieten im Internet inserierter Wohnungen aus Erst- und Wiedervermietungen in den Zeiträumen 2023 bis 2024 und 2014 bis 2024 dargestellt.

Zehn kreisfreie Städte und Landkreise in Bayern mit den höchsten Steigerungsraten der Erst- und Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen 2023 bis 2024

Anmerkungen: Angebotsmieten ohne Nebenkosten für unmöblierte Wohnungen im Gebäudebestand und Neubau mit 40 bis 100 m² Wohnfläche, mittlere Wohnungsausstattung, mittlere bis gute Wohnlage, basierend auf im Internet veröffentlichten Wohnungsinseraten von Immobilienplattformen und Zeitungen. Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN ImmoDaten GmbH, microm Wohnlagen Zehn kreisfreie Städte und Landkreise in Bayern mit den höchsten jährlichen Steigerungsraten der Erst- und Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen 2014 bis 2024

Anmerkungen: Angebotsmieten ohne Nebenkosten für unmöblierte Wohnungen im Gebäudebestand und Neubau mit 40 bis 100 m² Wohnfläche, mittlere Wohnungsausstattung, mittlere bis gute Wohnlage, basierend auf im Internet veröffentlichten Wohnungsinseraten von Immobilienplattformen und Zeitungen. Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN ImmoDaten GmbH, microm Wohnlagen

Die folgende Tabelle zeigt die zehn kreisfreien Städte und Landkreise in Bayern mit den höchsten durchschnittlichen Niveaus der Angebotsmieten im Internet inserierter Wohnungen aus Erst- und Wiedervermietungen im Jahr 2024.

Zehn kreisfreie Städte und Landkreise in Bayern mit den höchsten durchschnittlichen Erst- und Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen 2024

Anmerkungen: Angebotsmieten ohne Nebenkosten für unmöblierte Wohnungen im Gebäudebestand und Neubau mit 40 bis 100 m² Wohnfläche, mittlere Wohnungsausstattung, mittlere bis gute Wohnlage, basierend auf im Internet veröffentlichten Wohnungsinseraten von Immobilienplattformen und Zeitungen. Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, IDN ImmoDaten GmbH, microm Wohnlagen

Mit dem Index der Nettokaltmieten im Rahmen des Verbraucherpreisindex werden vor allem Mieten in bestehenden Mietverhältnissen abgebildet. Die folgende Tabelle zeigt die Indexwerte der Nettokaltmieten für Bayern der Jahre 2014 bis 2024.

Datenbasis: Statistisches Bundesamt – Verbraucherpreisindex

Mit der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus 2022 erfolgte erstmals eine flächendeckende Erhebung von Bestandsmieten in Deutschland. Die Bestandsmieten sind für eine große Mehrheit der Mieterinnen und Mieter die relevante Größe. Zum Erhebungsstand 15. Mai 2022 wurde für das Land Bayern durch die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder eine durchschnittliche Bestandsmiete von 8,74 Euro je m² nettokalt ermittelt.

Damit lagen die Bestandsmieten 2022 deutlich unter den Internet-Angebotsmieten (12,67 Euro je m²). Auch stiegen die Nettokaltmieten laut Verbraucherpreisindex in den letzten zehn Jahren mit 1,5 bis 2,9 Prozent pro Jahr deutlich moderater als die Internet-Angebotsmieten (4,6 Prozent).

Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern hat im Immobilienmarktbericht Bayern 2024 eine Zeitreihe der Jahre 2015 bis 2023 zu den durchschnittlichen Bodenpreisniveaus von unbebauten Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau veröffentlicht. Berücksichtigt wurden dabei Grundstücke in jeweils örtlich mittlerer Lage. Der folgende Auszug aus dem Immobilienmarktbericht 2024 zeigt die durchschnittlichen Bodenpreise für die kreisfreien Städte und Landkreise sowie die Regierungsbezirke in Bayern. Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern (2024): Immobilienmarktbericht Bayern 2024 – Daten, Fakten, Trends. Landshut, S. 84–85.

Der Bestand an Sozialmietwohnungen in Bayern in den letzten zehn Jahren (Stand: 31. Dezember) ist in der folgenden Tabelle dargestellt.

Datenbasis: Angaben der Länder

Wohnkostenbelastungen werden über die Befragung European Union Statistics on Income and Living Conditions (EU-SILC) nur auf Bundesebene erhoben und berechnet. Das alle vier Jahre umgesetzte Zusatzprogramm Wohnen des Mikrozensus bietet die Möglichkeit, Mietbelastungsquoten auf der räumlichen Ebene der Bundesländer zu ermitteln, zuletzt für das Jahr 2022. Demnach lag die durchschnittliche monatliche Mietbelastungsquote der Hauptmieterhaushalte im Jahr 2022 in Bayern, bezogen auf den Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen, bei 28 Prozent.

903 000 Mieterhaushalte (33 Prozent der Hauptmieterhaushalte) in Bayern hatten im Jahr 2022 eine monatliche Mietbelastungsquote von mindestens 30 Prozent. Bei 448 000 Mieterhaushalten (16 Prozent der Hauptmieterhaushalte) lag die monatliche Mietbelastungsquote in Bayern bei mindestens 40 Prozent.

Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, Statistische Ämter des Bundes und der Länder: Mikrozensus 2022 – Wohnsituation, Standardtabellen Endergebnisse.

Der Bund wird den Ländern gemäß des 2. Regierungsentwurfs für den Haushalt 2025 sowie des Eckwertebeschlusses 2026 vorbehaltlich der Beschlussfassung des Haushaltsgesetzgebers für die Jahre 2025 bis 2029 im letztgenannten Zeitraum Finanzhilfen für den sozialen Wohnungsbau in Rekordhöhe von insgesamt 23,5 Mrd. Euro zur Verfügung stellen (Stand 2. Regierungsentwurf Haushaltsgesetz 2025), die durch die Länder kofinanziert werden müssen.

Der Freistaat Bayern erhält auf Basis des bestehenden Verteilungsschlüssels für die Förderung im Programmjahr 2025 Bundesmittel in Höhe von insgesamt rund 545 Mio. Euro. Die Finanzhilfen des Bundes werden durch Bayern mit eigenen Landesmitteln kofinanziert, so dass erfahrungsgemäß insgesamt eine deutlich mehr als doppelt so hohe Gesamtsumme in den sozialen Wohnungsbau des Freistaates fließt. Nach Angaben des Landes Bayern ist im Programmjahr 2025 die Förderung von insgesamt rund 11 000 Wohneinheiten vorgesehen, davon rund 5 100 Mietwohnungen mit Miet- und Belegungsbindung sowie rund 2 300 Wohnheimplätze.

Mit der vom Bundeskabinett beschlossenen schrittweisen Anhebung der Programmmittel ab 2026 schafft der Bund auch in Bayern gute Voraussetzungen dafür, dass der Bestand an Sozialwohnungen wieder steigt. Die Gesetzgebungs- und Vollzugskompetenz für das Wohnungswesen liegt seit der Föderalismusreform 2006 ausschließlich bei den Ländern. Die Ausgestaltung und Abwicklung der Förderangebote und -bestimmungen sind daher von Bayern in eigener Zuständigkeit zu regeln.